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Agevolazione “prima casa” e proroga per la rivendita dell’immobile preposseduto: nuovo termine biennale (Agenzia Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco – Approfondimento aggiornato a maggio 2025

Con l’introduzione della legge di bilancio 2025 (legge 30 dicembre 2024, n. 207), il legislatore ha previsto un’importante modifica in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, estendendo il termine per la rivendita dell’immobile già posseduto da uno a due anni.

Il caso oggetto dell’interpello n. 127/2025

Il contribuente, già titolare di un’abitazione acquistata nel 2018 con i benefici “prima casa”, ha acquistato un nuovo immobile nello stesso comune il 25 gennaio 2024, usufruendo nuovamente dell’agevolazione, impegnandosi contestualmente a vendere il primo entro un anno, come previsto dalla normativa allora vigente.

Tuttavia, a causa di ritardi imputabili alla banca dell’acquirente, l’alienazione non è avvenuta entro il termine originario. Il dubbio sollevato all’Agenzia delle Entrate è il seguente: può beneficiare del nuovo termine biennale, introdotto nel frattempo con la legge di bilancio 2025?

Il nuovo quadro normativo

L’articolo 1, comma 116 della legge n. 207/2024 ha modificato il comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico Registro (TUR), stabilendo che:

L’aliquota agevolata del 2% continua ad applicarsi anche se l’acquirente possiede già un altro immobile acquistato con agevolazione “prima casa”, a condizione che tale immobile venga venduto entro due annidalla data del nuovo atto di acquisto.

Questo ampliamento temporale è stato introdotto per garantire una maggiore flessibilità ai contribuenti che, pur acquistando una nuova prima casa, possono trovarsi in difficoltà nel cedere tempestivamente l’immobile preposseduto.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione finanziaria, con la Risposta n. 127/2025, ha confermato che il nuovo termine biennale si applica anche agli atti stipulati nel 2024, qualora al 31 dicembre 2024 il precedente termine annuale non fosse ancora scaduto.

Nel caso specifico, poiché il secondo acquisto è avvenuto il 25 gennaio 2024, il termine annuale originario sarebbe scaduto il 25 gennaio 2025. Tuttavia, alla data del 31 dicembre 2024 il termine era ancora pendente, rendendo quindi pienamente applicabile il nuovo termine biennale.

Conclusione

Il contribuente, in virtù della nuova normativa, avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per vendere l’immobile preposseduto, senza incorrere nella decadenza dalle agevolazioni “prima casa” godute in occasione del secondo acquisto.

Questa interpretazione estensiva, già anticipata anche nel corso dell’8° Forum dei Commercialisti, offre un’opportunità concreta a chi, per motivi indipendenti dalla propria volontà, non riesca a rispettare il termine di un anno.