Agevolazione “prima casa”: è valida la donazione dell’immobile preposseduto con clausola di premorienza? (Agenzia Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco – Approfondimento aggiornato a maggio 2025

Con la risposta n. 127/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un tema di notevole interesse pratico: è possibile acquistare un nuovo immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” anche se si dona l’immobile preposseduto con una clausola di premorienza?

Il caso esaminato

L’Istante aveva già acquistato un’abitazione con i benefici “prima casa”, sita in un Comune diverso da quello in cui intende ora effettuare un nuovo acquisto agevolato. Prima di procedere, ha stipulato un atto di donazione dell’immobile preposseduto a favore della madre, inserendo una condizione risolutiva, la cosiddetta clausola di premorienza (o “si praemoriar”).

In base a tale clausola, se la madre dovesse premorire rispetto al figlio donante, la proprietà dell’immobile ritornerebbe a quest’ultimo. L’atto, tuttavia, specifica che la proprietà si trasferisce subito alla donataria, con effetto immediato alla data della stipula.

Il dubbio interpretativo

Ai fini della fruizione dell’agevolazione “prima casa”, l’art. 1, Nota II-bis del TUR impone che, al momento del nuovo acquisto, l’acquirente non sia titolare, neppure per quote, di altro immobile abitativo acquistato con le stesse agevolazioni (lett. c).

L’Istante ha quindi chiesto conferma che, non essendo più proprietario dell’immobile oggetto di donazione alla madre, possa legittimamente dichiarare il rispetto di tale requisito, nonostante la clausola risolutiva inserita nell’atto.

Il parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Amministrazione ha confermato la tesi del contribuente, ritenendo che:

• la donazione è immediatamente efficace sul piano civilistico;
• la titolarità dell’immobile si trasferisce alla madre al momento della firma dell’atto;
• la clausola di premorienza ha effetti solo eventuali e futuri, rilevando solo in caso di decesso anticipato del donatario rispetto al donante;
• il bene, in tal caso, rientrerebbe nel patrimonio del donante, ma ciò non incide sulla validità attuale della donazione.

Di conseguenza, al momento del nuovo acquisto, l’Istante non risulta più proprietario dell’abitazione precedentemente agevolata e può quindi dichiarare legittimamente di non detenere altri immobili in violazione della lett. c) della Nota II-bis.

Conclusioni

La risposta dell’Agenzia conferma che, anche in presenza di una clausola di riversibilità, la donazione è valida e produce effetti reali immediati. L’acquirente può pertanto usufruire dell’agevolazione “prima casa” su un nuovo acquisto, sempre che ricorrano anche gli altri requisiti (residenza, ubicazione dell’immobile, ecc.).

Lo Studio Notarile Filippo Calarco è a disposizione per valutare la soluzione più idonea in caso di doppia titolarità di immobili, incluse le opzioni di donazione con clausole particolari, in piena conformità con la normativa fiscale vigente.