Costituzione dell’usufrutto e cessione della nuda proprietà a soggetti diversi: inquadramento fiscale (Agenzia Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco – Approfondimento tributario aggiornato a maggio 2025

Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate (interpello n. 133/2025) offre chiarimenti rilevanti in merito al trattamento fiscale da applicare nel caso in cui, su un medesimo immobile, i coniugi comproprietari decidano di costituire il diritto di usufrutto in favore di un soggetto e contestualmente vendere la nuda proprietà a un altro acquirente.

Il caso concreto

I contribuenti, coniugati in regime di separazione dei beni, sono comproprietari al 50% di un appartamento con cantina pertinenziale. Intendono cedere separatamente:

• il diritto di usufrutto a un primo soggetto,
• la nuda proprietà a un secondo soggetto.

La domanda posta all’Amministrazione finanziaria riguarda la corretta qualificazione fiscale dell’operazione: si tratta di due negozi autonomi, oppure deve considerarsi una cessione unitaria ai fini delle imposte sui redditi, soggetta all’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR?

La risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia, richiamando il dettato normativo e i più recenti orientamenti giurisprudenziali, qualifica i due atti come distinti e autonomamente rilevanti ai fini fiscali.

Nel dettaglio:

• La costituzione dell’usufrutto configura un reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR, da assoggettare a tassazione secondo l’art. 71, comma 2;
• La cessione della nuda proprietà, invece, genera una plusvalenza imponibile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, se avviene entro 5 anni dall’acquisto (a meno che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari).

Due atti, due regimi fiscali

L’Agenzia conferma che, anche se i due trasferimenti sono effettuati contestualmente e sullo stesso immobile, non si configura un’unica cessione della piena proprietà, ma due operazioni fiscalmente autonome:

• La costituzione dell’usufrutto rappresenta un atto a titolo oneroso che produce effetti giuridici diversi dalla semplice cessione di proprietà.
• La cessione della nuda proprietà segue invece la disciplina delle plusvalenze immobiliari, con la rilevanza del termine quinquennale dalla data di acquisto.

La posizione è coerente con quanto già espresso dalla Corte di Cassazione, secondo cui il trasferimento a soggetti distinti dell’usufrutto e della nuda proprietà non configura un atto unitario ma due negozi collegati solo dalla volontà delle parti, con effetti separati sul piano fiscale.

Conclusioni

Il caso analizzato rappresenta una casistica tutt’altro che infrequente nella prassi notarile, soprattutto nei contesti di pianificazione successoria o patrimoniale. È fondamentale tenere conto della doppia disciplina fiscale applicabile in caso di trasferimento contestuale ma frazionato della proprietà e dei diritti reali.

Per ulteriori approfondimenti su operazioni di questo tipo o per una consulenza su misura, il nostro studio è a disposizione.