Dal 1° gennaio 2025 cambia la tassazione dei contratti preliminari: acconti e caparre con aliquota unica allo 0,5% (Consiglio Nazionale del Notariato)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco – Approfondimento normativo aggiornato

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 139/2024, pubblicato in attuazione della legge delega per la riforma fiscale, il legislatore ha introdotto modifiche rilevanti al regime fiscale dei contratti preliminari, in particolare per quanto riguarda il trattamento degli acconti sul prezzo e delle caparre confirmatorie.

La principale novità, in vigore dal 1° gennaio 2025, è l’applicazione di un’unica aliquota dello 0,5% – invece del precedente 3% – per tutte le somme versate in sede di contratto preliminare non soggette a IVA, che siano acconti o caparre.

Cosa prevedeva la normativa prima della riforma

Fino al 2024, il contratto preliminare era soggetto a imposta fissa di registro pari a 200 euro, ma se conteneva:

• una caparra confirmatoria, si applicava l’aliquota dello 0,5% (art. 6 della tariffa);
• un acconto sul prezzo non soggetto a IVA, si applicava l’aliquota del 3% (art. 9 della tariffa).

L’imposta così pagata era imputabile all’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, ma se quest’ultimo non veniva stipulato, non era sempre semplice ottenere il rimborso delle somme versate in più.

Cosa cambia dal 1° gennaio 2025

Con la riforma:

• Acconti e caparre sono uniformati: aliquota unica dello 0,5%.
• Se il contratto definitivo prevede un’imposta inferiore, si applica l’imposta minore, evitando rimborsi eccessivi.
• Restano esclusi da questa tassazione gli acconti soggetti a IVA, per i quali vale il principio di alternatività (IVA e registro non si sommano).

Questa razionalizzazione ha due effetti immediati:

1. Elimina la disparità di trattamento tra acconti e caparre, che spesso portava le parti a “forzare” la terminologia contrattuale per ottenere vantaggi fiscali;
2. Evita contenziosi e rimborsi successivi, introducendo un sistema più semplice e coerente.

Un solo principio: il contratto definitivo è il momento della tassazione

La normativa ribadisce che la reale manifestazione di capacità contributiva è il contratto definitivo. Tutto ciò che avviene in fase preliminare (somme versate comprese) è da considerarsi un’anticipazione d’imposta.

Inoltre, se il contratto definitivo non viene concluso, la Corte di Cassazione ha più volte affermato che non può rimanere a carico del contribuente un’imposta proporzionale versata in eccesso in sede preliminare.

Cosa accade nei casi particolari?

Contratti soggetti a IVA

Se la cessione è soggetta a IVA, gli acconti restano soggetti a IVA e non a imposta di registro. Quanto alle caparre confirmatorie, permane un’area grigia: l’Agenzia delle Entrate le considera imponibili a registro, mentre il Notariato ha sostenuto che, essendo soggette a IVA, non debbano essere tassate due volte. Con la nuova normativa, l’orientamento che esclude qualsiasi imposta di registro appare ancora più fondato.

Cessione di quote societarie

Anche i preliminari di cessione quote rientrano ora in un regime più chiaro: imposta fissa di registro, come già previsto per gli atti definitivi.

Prezzo-valore, prima casa e altri regimi agevolati

Le agevolazioni fiscali previste per il contratto definitivo (es. “prima casa”, zona montana, piccola proprietà contadina) non possono essere tecnicamente richieste già al momento del preliminare. Tuttavia, è ora possibile calcolare l’imposta anticipata sul preliminare tenendo conto della minore imposta prevista per il definitivo, con riserva di confermare i requisiti al momento dell’atto traslativo.

Conclusioni

La riforma semplifica il sistema e riduce le disparità, ma non elimina completamente le zone d’incertezza, soprattutto in assenza di ulteriori chiarimenti ufficiali da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Lo Studio Notarile Filippo Calarco è a disposizione per supportare i clienti nella corretta formulazione dei contratti preliminari, nella valutazione delle clausole fiscali e nell’applicazione delle agevolazioni disponibili, evitando rischi futuri e garantendo il pieno rispetto della normativa vigente.