Imposte sull’acquisto della casa 2025: guida pratica alle agevolazioni “prima casa” (fonti: Agenzia delle Entrate, notariato.it)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

1. Inquadramento delle tre imposte

Quando si acquista un’abitazione da privato con richiesta di agevolazioni “prima casa”, le imposte dovute si riducono a:
• Imposta di registro 2 % (in luogo del 9 % ordinario, con minimo € 1.000)
• Imposta ipotecaria (trascrizione) € 50
• Imposta catastale € 50
Nel caso di acquisto da impresa costruttrice soggetta a IVA, l’IVA scende dal 10 % al 4 %, mentre le tre imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale restano € 200 ciascuna .
Per legge è il notaio rogante a liquidare e versare queste somme all’Agenzia delle Entrate; l’acquirente le corrisponde contestualmente alla stipula, ricevendo quietanza nella stessa parcella notarile .

2. Requisiti per lo sconto “prima casa”

L’agevolazione spetta solo a persone fisiche che non agiscono per scopi imprenditoriali e si basa su tre condizioni principali:
1. Residenza
L’immobile deve trovarsi:
o nel Comune in cui l’acquirente ha già la residenza o la trasferirà entro 18 mesi; oppure
o nel Comune in cui lavora o studia; oppure
o (per chi è all’estero da lavoro) nel Comune di nascita, di precedente residenza o di precedente attività in Italia.
Non è necessario fissare la residenza anagrafica proprio nell’abitazione acquistata .
2. Categoria catastale idonea
Sono escluse le abitazioni di lusso A/1, A/8, A/9; l’agevolazione vale invece per le categorie da A/2 a A/7 e A/11, nonché per pertinenze C/2, C/6 e C/7 (una per tipo) .
3. Assenza di altri immobili
L’acquirente non deve possedere – da solo o con il coniuge – un’altra casa, completa di usufrutto, uso o abitazione, nello stesso Comune dell’immobile che acquista, né deve aver già beneficiato delle medesime agevolazioni su altri immobili in tutto il territorio nazionale .

3. Documentazione e tempistiche

Per usufruire del beneficio bastano alcune dichiarazioni rese in atto (residenza attuale o da trasferire, categoria catastale, impossidenza di altri immobili, mancata fruizione pregressa). Il notaio verifica:
• visure catastali per classe, rendita e pertinenze;
• ispezioni ipotecarie per accertare precedenti gravami;
• stato civile degli acquirenti per controllare eventuali comunioni legali.
Il versamento delle imposte avviene al momento del rogito; l’imposta di registro non può scendere sotto € 1.000 anche se il 2 % calcolato sul valore sarebbe inferiore . Qualora l’acquirente debba trasferire la residenza, il termine di 18 mesi è essenziale: il mancato rispetto comporta decadenza dal beneficio con recupero d’imposta, interessi e sanzione del 30 % .

4. Il ruolo del notaio nel calcolo e nei controlli

In qualità di ufficiale pubblico:
• Calcolo delle imposte – applico le aliquote ridotte secondo la natura del venditore e verifico che il valore dichiarato non sia incongruo, tenendo conto dell’eventuale “prezzo–valore”.
• Liquidazione telematica – provvedo a registrazione, trascrizione e voltura entro i termini di legge, riversando le imposte tramite modello F24 telematico e rilasciando ricevuta all’acquirente.
• Prevenzione decadenze – avverto il cliente sulle cause di perdita del beneficio (rivendita entro 5 anni senza riacquisto, mancato trasferimento residenza, dichiarazioni mendaci ecc.) .
• Ottimizzazione fiscale – nel caso di vendita della precedente “prima casa” e riacquisto entro 12 mesi, calcolo il credito d’imposta compensabile con future imposte di registro o IRPEF .

Conclusioni

L’agevolazione “prima casa” offre un risparmio significativo, ma richiede requisiti puntuali e rispetto dei termini. Affidandovi allo Studio Notarile Filippo Calarco avrete:
• verifica preliminare dei presupposti fiscali;
• calcolo certo delle imposte dovute;
• regolare esecuzione dei versamenti e della pubblicità immobiliare;
• monitoraggio dei termini successivi (18 mesi, 5 anni, 12 mesi per riacquisto) per evitare sanzioni.
Una corretta pianificazione con il notaio consente di trasformare l’acquisto della casa in un investimento sicuro e fiscalmente efficiente, ponendo solide basi al vostro progetto di vita.