L’acquisto da impresa di costruzione/ristrutturazione entro o dopo i 5 anni dalla fine lavori

L’acquisto di un’abitazione da un costruttore comporta considerazioni fiscali importanti che dipendono dal momento dell’acquisto rispetto alla data di costruzione o ristrutturazione dell’immobile.

Se si decide di acquistare un’abitazione da un costruttore entro cinque anni dalla sua costruzione o ristrutturazione, il regime fiscale è piuttosto chiaro. In questo caso, dovrai pagare l’IVA sul valore dell’immobile, insieme all’imposta di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna con una tassa fissa di 200 euro.

L’aliquota IVA varia in base alle tue circostanze:

• se rientri nei benefici “prima casa”, allora beneficerai di un’IVA agevolata al 4%. Ad esempio, se stai acquistando una prima casa del valore di 220.000 euro costruita 4 anni fa, dovrai pagare 8.800 euro di IVA, più 600 euro per le altre imposte;

• se stai acquistando una seconda casa, l’IVA sarà al 10%. Quindi, per una casa simile, l’IVA ammonterà a 22.000 euro, oltre ai 600 euro delle altre imposte;

• se l’abitazione è classificata come “abitazione di lusso,” l’IVA sarà fissata al 22%, e non avrai diritto ai benefici “prima casa.”

Se si acquista un’abitazione da un costruttore dopo che sono trascorsi 5 anni dalla sua costruzione o ristrutturazione, il regime fiscale cambia. In questo caso, potresti essere esentato dall’IVA, e il processo fiscale sarà simile a un acquisto da un privato.

Le imposte saranno le seguenti:

• Imposta di registro al 2% del valore catastale.

• Imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna, se si tratta di una prima casa.

• Imposta di registro al 9% e imposte ipotecarie e catastali pari a 50 euro ciascuna per l’acquisto senza i benefici “prima casa.”

Dal 2012 i costruttori possono esercitare un’opzione che permette loro di richiedere l’applicazione dell’IVA anche dopo i 5 anni dalla costruzione o ristrutturazione dell’immobile. Questa opzione è volontaria, e i costruttori possono decidere in base a convenienze fiscali. Ma per te, che sei un acquirente privato, ciò significa che dovrai coprire l’IVA.

L’’acquisto di un’abitazione da un costruttore offre alcuni vantaggi aggiuntivi. Il costruttore è tenuto a fornire una garanzia fideiussoria al momento del preliminare, che copre le somme pagate o da pagare fino all’atto di vendita. I

Inoltre, il costruttore deve stipulare un’assicurazione che ti proteggerà da danni causati da errori gravi nella costruzione per i 10 anni successivi all’acquisto.
Le agevolazioni “prima casa” diventano quindi inaccessibili in queste situazioni:

• Le affermazioni richieste dalla legge nell’atto d’acquisto sono mendaci;

• La casa viene venduta o donata entro un quinquennio dalla data d’acquisto (a meno che, entro un anno, non si compri un’altra proprietà, anche senza costi, da designare come residenza principale entro un periodo “ragionevole”);

• La residenza non viene spostata nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

• L’abitazione già posseduta, acquistata con agevolazioni “prima casa,” non viene venduta entro l’anno dall’acquisto della nuova proprietà.