Negoziazione assistita e trasferimenti immobiliari: perché serve comunque l’atto notarile (fonte: Federnotai)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

1. Sintesi dei recenti decreti di Pordenone e Roma

I Tribunali di Pordenone (17 marzo 2017) e Roma (17 marzo 2017 e precedenti) hanno affrontato la questione della trascrizione di trasferimenti immobiliari contenuti in accordi conclusi con negoziazione assistita tra coniugi. In entrambi i casi, il Conservatore dei Registri Immobiliari aveva sollevato rilievi sulla mancanza di autentica notarile delle firme. Il Tribunale di Pordenone aveva inizialmente imposto la trascrizione anche in assenza dell’autenticazione notaio, ma la Corte d’Appello di Trieste ha ribaltato tale orientamento, affermando la necessità dell’autenticazione notarile per la validità pubblicitaria dell’accordo (Master Lex, Osservatorio Famiglia).

2. Rischi concreti: invalidità, ipoteche occulte, doppie vendite

Un accordo di negoziazione assistita che contenga trasferimenti immobiliari senza l’autenticazione notarile può risultare invalido ai fini della trascrizione ex art. 2657 c.c.. In assenza dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, il titolo non può essere trascritto ed espone le parti a rischi reali:

• impossibilità di opponibilità ai terzi;
• ipoteche o pignoramenti successivi all’accordo;
• rischio di doppie vendite o conflitti patrimoniali con altri acquirenti (Master Lex, Biblioteca Fondazione Notariato).

3. Valore aggiunto del rogito notarile per la certezza dei registri

Il notario garantisce, oltre all’autenticità delle sottoscrizioni, anche:

• la identità delle parti,
• la data e il luogo,
• la registrazione del repertorio,
• la corretta forma legale ai fini della trascrizione.

Grazie all’atto notarile, il trasferimento contiene i requisiti richiesti dalle norme sul registro immobiliare e diventa opponibile ai terzi, tutelando il patrimonio delle parti (Master Lex, Avvocati per le Persone e le Famiglie, Ordine Avvocati Pordenone).

4. Consigli pratici per le parti che scelgono la negoziazione assistita

• Se l’accordo include trasferimenti di diritti reali su immobili, rivolgetevi sempre a un notaio perché autentichi le firme: solo così il titolo potrà essere trascritto validamente.
• In caso di preliminare senza coinvolgimento del notaio, l’accordo resta privo di efficacia pubblicitaria: ciò comporta un rischio concreto di azioni successive da parte di terzi.
• L’avvocato può svolgere un ruolo importante nella negoziazione, ma l’autenticazione delle firme da parte del notaio resta imprescindibile per l’opponibilità del titolo (Avvocati per le Persone e le Famiglie).

Conclusioni

Anche in presenza di accordi familiari negoziati tra avvocati, il legislatore non ha derogato ai requisiti imposti dal codice civile in materia di forma e trascrizione (art. 2657 c.c.). La giurisprudenza consolidata esige che il titolo trascritto sia atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la nullità pubblicitaria e l’assenza di effetti reali nei confronti di terzi (Master Lex).

Lo Studio Notarile Filippo Calarco resta a disposizione per redigere e autenticare contratti preliminari, negozi assistiti, atti traslativi, offrendo assistenza nella fase di negoziazione avanzata, con l’obiettivo di garantire certezza, trasparenza e valore legale effettivo.