Checklist notarile prima di comprare casa: verifiche catastali, ipotecarie e urbanistiche (Agenzia delle Entrate; Consiglio Nazionale del Notariato)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

Visura catastale e conformità planimetrica

Prima di acquistare un immobile, è essenziale verificare che i dati catastali corrispondano alla reale situazione dell’immobile.
Il notaio controlla la visura catastale per accertare l’intestazione della proprietà, la categoria e la rendita catastale, elementi che incidono anche sulla determinazione delle imposte.

Fondamentale è la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto: eventuali difformità devono essere regolarizzate dal venditore prima della stipula dell’atto. Senza questa verifica, il trasferimento di proprietà non può essere perfezionato.

Certificato di agibilità e controlli urbanistici

Il notaio verifica la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile attraverso l’esame dei titoli abilitativi (licenze, concessioni o permessi di costruire) e degli eventuali condoni.
Un ulteriore controllo riguarda il certificato di agibilità, documento che attesta la conformità dell’immobile alle norme di sicurezza, igiene e salubrità e la sua idoneità all’uso abitativo.

Queste verifiche tutelano l’acquirente, poiché un immobile privo di regolarità urbanistica può essere oggetto di sanzioni e non essere commerciabile.

Ispezioni ipotecarie: ipoteche, pignoramenti e vincoli

Un altro aspetto imprescindibile della due diligence è la verifica delle iscrizioni e trascrizioni nei registri immobiliari.
Attraverso le ispezioni ipotecarie, il notaio accerta se sull’immobile gravano:

• ipoteche volontarie o giudiziarie;
• pignoramenti;
• sequestri;
• diritti di terzi (ad esempio usufrutto, uso o servitù).

Questi controlli sono indispensabili per garantire che l’acquirente ottenga la piena proprietà libera da vincoli e che l’acquisto sia opponibile ai terzi.

Come scegliere il notaio e stimare le spese iniziali

La scelta del notaio è libera e può essere fatta dall’acquirente, che ha il diritto di richiedere un preventivo dettagliato.
Le spese complessive comprendono:

• imposte (registro, ipotecaria e catastale o IVA, a seconda dei casi);
• onorario notarile;
• tasse ipotecarie e catastali per le formalità di registrazione e trascrizione.

Il notaio fornisce un calcolo preciso dei costi complessivi dell’operazione e indica eventuali agevolazioni fiscali, come quelle per l’acquisto della prima casa.