Donare un immobile ai figli: aliquote, franchigie e costi notarili (Agenzia delle Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

Imposta di donazione: franchigie e aliquote

La donazione di un immobile ai figli è soggetta all’imposta di donazione, calcolata sul valore catastale dell’immobile al netto della franchigia prevista dalla legge.

Per i figli (e in generale per i discendenti in linea retta) la normativa prevede una franchigia di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario.
Sulla parte che supera questa soglia si applica l’aliquota del 4 % (art. 2, comma 48, D.L. 262/2006 e s.m.i.).

Le altre aliquote, secondo la tabella dell’Agenzia delle Entrate, sono:

• 6 % per fratelli e sorelle (franchigia di 100.000 € per ciascun beneficiario);
• 6 % senza franchigia per altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado;
• 8 % senza franchigia per tutti gli altri soggetti.

Se il beneficiario è portatore di handicap grave (art. 3, L. 104/1992) la franchigia sale a 1.500.000 €.

Imposte ipotecaria e catastale

Oltre all’imposta di donazione, la legge prevede il pagamento di imposte ipotecaria e catastale dovute per la voltura dell’immobile:

• 2 % sul valore catastale per l’imposta ipotecaria;
• 1 % per l’imposta catastale.

Queste imposte sono dovute anche nel caso di esenzione o franchigia totale dall’imposta di donazione.

Clausole di reversibilità, usufrutto e vincoli

La donazione è uno strumento flessibile che può contenere clausole a tutela del donante e della famiglia, tra cui:

• Riserva di usufrutto: il genitore può donare la nuda proprietà, continuando a vivere nell’immobile e mantenendone l’uso.
• Clausola di reversibilità: se il donatario decede prima del donante, il bene ritorna automaticamente nella disponibilità di quest’ultimo.
• Vincoli di destinazione: possono essere previsti obblighi o finalità specifiche per l’utilizzo dell’immobile.

Queste clausole devono essere predisposte con precisione nell’atto notarile per essere efficaci e opponibili.

Passaggi operativi nello studio notarile

1. Raccolta documentazione
   • Titolo di provenienza dell’immobile (atto di acquisto o precedente donazione).
   • Visure catastali e planimetrie aggiornate.
   • Eventuali certificazioni urbanistiche.
2. Redazione dell’atto di donazione
   Il notaio, dopo aver verificato la proprietà e la regolarità urbanistica, predispone l’atto inserendo eventuali clausole di tutela richieste dalle parti.
3. Firma e registrazione
   Dopo la sottoscrizione davanti al notaio, l’atto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, trascritto nei registri immobiliari e volturato al Catasto.
4. Tempi
   La registrazione, trascrizione e voltura vengono curate direttamente dallo studio notarile. I tempi medi, salvo particolarità, sono di pochi giorni lavorativi.

Perché rivolgersi al notaio

La donazione di immobili è un atto complesso, che richiede controlli preliminari e garanzie formali.
Il notaio:

• verifica la titolarità e libertà dell’immobile da ipoteche o gravami;
• calcola correttamente le imposte e applica le franchigie previste dalla legge;

garantisce la validità legale dell’atto e la corretta trascrizione nei registri immobiliari, evitando problemi futuri (ad esempio contestazioni o nullità).

Conclusioni

Donare un immobile ai figli è un’operazione che può rientrare in una più ampia pianificazione patrimoniale familiare.
Le agevolazioni fiscali rendono questo strumento particolarmente vantaggioso, ma solo un atto redatto e trascritto correttamente assicura la piena efficacia e tutela giuridica.

Lo Studio Notarile Filippo Calarco, attivo a Bergamo dal 1997, offre assistenza completa nelle donazioni immobiliari, dalla verifica preliminare alla stipula e agli adempimenti fiscali, nel pieno rispetto della normativa vigente.