Mutui per ristrutturazione ed efficientamento energetico: requisiti fiscali e verifica APE (Agenzia delle Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

Differenze tra mutuo per acquisto e mutuo per ristrutturazione

Il mutuo per ristrutturazione è finalizzato a finanziare interventi edilizi su immobili già esistenti, a differenza del mutuo per acquisto, che serve per il trasferimento di proprietà.
La normativa fiscale (art. 15, comma 1-ter del TUIR) prevede che gli interessi passivi e oneri accessori derivanti da un mutuo ipotecario contratto per lavori di ristrutturazione della prima casa possano beneficiare di una detrazione IRPEF del 19 %, ma entro un limite massimo di spesa ridotto rispetto all’acquisto: 2.582,28 euro annui, da cui deriva un vantaggio fiscale massimo di circa 491 euro l’anno.

Detrazione 19 % degli interessi per lavori edilizi

L’agevolazione riguarda mutui stipulati per ristrutturare o costruire l’abitazione principale.
La detrazione è fruibile a condizione che:

• l’immobile oggetto degli interventi venga adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori;
• il mutuatario sia intestatario del contratto di mutuo e proprietario o comproprietario dell’immobile;
• le somme siano destinate ai lavori sull’immobile stesso.

Le spese detraibili comprendono gli interessi passivi, gli oneri accessori al mutuo e le quote di rivalutazione, purché correlati esclusivamente al finanziamento destinato ai lavori.

Necessità di APE e soglia di miglioramento energetico

Quando il mutuo è destinato a interventi di riqualificazione energetica (ad esempio cappotto termico, sostituzione infissi, impianti a fonti rinnovabili), è necessaria la documentazione tecnica che attesti:

• lo stato energetico iniziale dell’immobile;
• il miglioramento della prestazione ottenuto a fine lavori, attraverso il rilascio dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).

L’APE è elemento essenziale anche per eventuali incentivi aggiuntivi legati all’efficientamento, in quanto documenta l’effettivo salto di classe energetica previsto e conseguito.

Check list notarile: iscrizione ipotecaria e titoli urbanistici

Il ruolo del notaio in presenza di un mutuo per ristrutturazione o efficientamento è duplice:

1. Verifica preliminare
   • Identificazione del titolo di proprietà dell’immobile.
   • Conformità urbanistica e catastale, indispensabile per garantire la validità dell’iscrizione ipotecaria.
2. Atto di mutuo e ipoteca
   • Redazione dell’atto pubblico e iscrizione ipotecaria a garanzia della banca.
   • Indicazione chiara della finalità del mutuo, specificando che le somme sono destinate alla ristrutturazione o riqualificazione energetica.

Questa fase è fondamentale per assicurare che il finanziamento possa beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dalla legge e per evitare futuri contenziosi.

Chi può beneficiare della detrazione

Secondo le disposizioni dell’Agenzia delle Entrate, la detrazione compete ai contribuenti che:

• sono intestatari del contratto di mutuo e della proprietà dell’immobile;
• adibiscono l’immobile a abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Se il mutuo è cointestato, la detrazione si applica pro quota tra gli intestatari, sempre nel limite massimo di 2.582,28 euro complessivi.

Conclusioni

Il mutuo per ristrutturazione o efficientamento energetico è uno strumento finanziario che consente non solo di migliorare il patrimonio immobiliare ma anche di accedere a specifiche agevolazioni fiscali, purché siano rispettati i requisiti di legge.
La corretta documentazione tecnica e fiscale (APE, titoli urbanistici, contratto di mutuo) e la regolare iscrizione ipotecaria sono passaggi indispensabili per ottenere il beneficio della detrazione del 19 % sugli interessi passivi.

Lo Studio Notarile Filippo Calarco assiste i clienti in tutte le fasi del procedimento, dalla verifica dei requisiti fino alla stipula del mutuo e alla tutela legale, garantendo che ogni aspetto sia conforme alle disposizioni fiscali e urbanistiche.