Donazioni immobiliari: come funziona l’atto e quali imposte si pagano (Consiglio Nazionale del Notariato)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

La donazione immobiliare è uno strumento giuridico attraverso il quale un soggetto trasferisce gratuitamente la proprietà di un immobile a un altro soggetto. Si tratta di un atto con effetti rilevanti sia sul piano civile sia su quello fiscale, che richiede forme e controlli rigorosi. In questo contesto, il ruolo del notaio è essenziale per garantire la validità dell’atto e la corretta applicazione delle imposte.

La definizione giuridica della donazione immobiliare

La donazione è un contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un proprio diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Quando l’oggetto della donazione è un immobile, la legge richiede che l’atto sia stipulato per atto pubblico notarile, alla presenza di due testimoni.

L’atto di donazione produce l’effetto immediato del trasferimento della proprietà, salvo diverse pattuizioni consentite dalla legge. Proprio per la sua natura gratuita e per gli effetti che ne derivano, la donazione immobiliare è soggetta a particolari cautele formali e sostanziali.

Gli effetti fiscali della donazione secondo la normativa vigente

Dal punto di vista fiscale, la donazione immobiliare è assoggettata a un regime specifico, distinto da quello della compravendita. Le imposte applicabili sono determinate in base alla normativa fiscale vigente e alle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate.

In particolare, la donazione è soggetta:

• all’imposta sulle donazioni, secondo le aliquote e le franchigie previste dalla legge in relazione al grado di parentela tra donante e donatario;
• alle imposte ipotecaria e catastale, applicate secondo le modalità stabilite dalla normativa.

Il corretto inquadramento fiscale dell’atto richiede un’attenta verifica delle condizioni soggettive e oggettive, poiché il trattamento impositivo varia in funzione del rapporto tra le parti e delle caratteristiche dell’immobile.

Registrazione e pubblicità dell’atto di donazione

Come ogni atto che trasferisce diritti reali immobiliari, anche la donazione deve essere registrata e trascritta nei registri immobiliari.
La registrazione assolve una funzione fiscale, consentendo il controllo e la liquidazione delle imposte dovute.
La trascrizione, invece, ha una funzione di pubblicità giuridica e rende il trasferimento opponibile ai terzi.

Il corretto assolvimento di questi adempimenti è indispensabile per garantire la piena efficacia dell’atto e la certezza della situazione giuridica dell’immobile.