IVA o imposta di registro? Regole di alternatività negli acquisti da impresa costruttrice (Agenzia delle Entrate)

A cura dello Studio Notarile Filippo Calarco

Quando si applica l’IVA

La regola generale prevede che, quando l’acquisto di un immobile avviene da un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, l’operazione può essere soggetta a IVA se:

• si tratta di immobili nuovi, venduti entro cinque anni dalla fine della costruzione;
• si tratta di immobili ristrutturati, venduti entro cinque anni dalla fine dei lavori.

Trascorso il termine dei cinque anni, la vendita è normalmente esente da IVA, salvo che l’impresa scelga di assoggettarla volontariamente.

Aliquote IVA e casi di reverse charge

Le aliquote IVA più frequenti in questi casi sono:

• 4 % per l’acquisto come “prima casa”, se ricorrono i requisiti previsti dalla legge;
• 10 % per gli altri casi di abitazioni non di lusso;
• 22 % per le categorie immobiliari non abitative (es. uffici, negozi).

In alcune situazioni particolari, come nelle operazioni tra soggetti passivi IVA, può applicarsi il meccanismo del reverse charge, in base al quale l’imposta viene assolta direttamente dall’acquirente.

Quando si paga l’imposta di registro

Negli altri casi, l’operazione non è soggetta a IVA e si applica l’imposta di registro.
In particolare:

• per le abitazioni non soggette a IVA l’imposta è pari al 9 % del valore catastale (con imposta ipotecaria e catastale fissa di 50 euro ciascuna);
• se si tratta di prima casa, l’aliquota dell’imposta di registro è ridotta al 2 %, sempre calcolata sul valore catastale, con le imposte ipotecaria e catastale fisse.

Questa impostazione discende dal principio di alternatività tra IVA e imposta di registro: quando la cessione è imponibile a IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa; quando non lo è, si paga l’imposta di registro proporzionale.

Il ruolo del notaio nel calcolo dei costi

Nella fase di predisposizione del contratto di compravendita, il notaio è il professionista che verifica il corretto regime fiscale applicabile, distinguendo tra operazioni soggette a IVA e operazioni soggette a imposta di registro.

Questa attività è fondamentale per:

• calcolare in anticipo le somme necessarie al rogito;
• applicare correttamente le agevolazioni fiscali (prima casa o altri benefici previsti dalla legge);
• evitare contestazioni o versamenti non dovuti.

Il notaio, inoltre, si occupa della registrazione, della trascrizione e delle volture catastali, assicurando la piena efficacia dell’atto e la corretta liquidazione delle imposte.