Il Contratto di Mutuo

La disciplina del mutuo è regolamentata da diverse norme del codice civile, in particolare gli articoli che vanno dal 1813 al 1822. Tuttavia, oltre al codice civile, esistono altre leggi e regolamenti che disciplinano il mutuo, tra cui il Testo Unico Bancario (T.U.B.).

Le modifiche più recenti sono state apportate con il d.l. 59/2016 e il d.lgs. 72/16, comunemente noto come “decreto mutui“.

Questo decreto, insieme alle sue modifiche, introduce nuove disposizioni e regolamentazioni concernenti i mutui e i contratti di cessione di immobili.
Il mutuo, secondo la definizione fornita dal codice civile, è un contratto in cui una parte trasferisce ad un’altra un determinato quantitativo di denaro o di beni fungibili. 

A sua volta, l’altra parte si impegna a restituire la stessa quantità di beni in un secondo momento della stessa natura e qualità.

Si tratta di un contratto basato su un principio di reciprocità, in cui il mutuante somministra un prestito o un finanziamento al mutuatario, e quest’ultimo, di contro, deve corrispondere gli interessi al mutuante. 

È d’uopo precisare che sono previste delle sanzioni per gli interessi che superano il limite legale, noti come interessi usurari. Secondo l’articolo 1814 c.c., tali interessi non sono dovuti, anche se pattuiti, e qualsiasi clausola contrattuale in tal senso è considerata nulla e inefficace.

Il concetto di mutuo è spesso associato al prestito che viene erogato da una banca per l’acquisto di un immobile, che viene comunemente denominato “mutuo fondiario“. 

Secondo quanto definito dall’articolo 38 del Testo Unico Bancario (T.U.B.), il mutuo fondiario consiste in un tipo di credito in cui le banche concedono finanziamenti a medio e lungo termine, garantiti da un’ipoteca di primo grado su immobili.

 La norma precisa anche che la proporzione tra l’importo massimo del mutuo fondiario e il valore degli immobili ipotecati deve essere inferiore al limite stabilito dalla legge.

Il mutuo fondiario presenta alcune caratteristiche rilevanti che vale la pena esaminare. Innanzitutto, si tratta di un prestito in denaro con lo scopo specifico di finanziare l’acquisto di immobili. Questo tipo di mutuo è garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile stesso, fornendo al creditore una garanzia reale in caso di inadempienza del debitore. In pratica, l’ipoteca consente al creditore di vendere l’immobile ipotecato per soddisfare il credito, godendo di una priorità rispetto ad altri creditori.

Un’altra caratteristica chiave del mutuo fondiario è la presenza di un rapporto percentuale tra l’ammontare del mutuo e il valore dell’immobile. Esiste un limite imposto dalla legge che regola questo rapporto, e tale limite è stato stabilito attraverso una delibera del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) il 22 aprile 1995. Attualmente, tale limite è fissato all’80% e rimane in vigore.

È importante che al mutuatario venga comunicato il tasso annuo effettivo globale (TAEG), che rappresenta il costo complessivo del credito espresso come percentuale annua del credito concesso.

Nel caso in cui il mutuatario non paghi regolarmente le rate, la banca ha il diritto di risolvere il contratto se si accumulano almeno 7 rate in ritardo, anche se non consecutive. Secondo la legge, il “ritardato pagamento” si considera effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Se il contratto viene risolto a causa dell’inadempimento del mutuatario, la banca può avviare la procedura di espropriazione dell’immobile ipotecato presso il tribunale competente. È importante notare che, secondo una novità introdotta dal decreto legislativo 72/16, è possibile inserire una clausola nei nuovi contratti di mutuo che prevede che la banca, in caso di inadempimento protratto per almeno 18 mesi consecutivi, possa acquisire la proprietà dell’immobile pagando al mutuatario l’eventuale eccedenza sul debito, evitando così la procedura giudiziaria esecutiva.